我国首部租赁行政法规《住房租赁条例》落地满月
租购同权，我市租房市场迎高质量发展新阶段
□南京日报/紫金山新闻记者冯浩
9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式实施。这部被称为“史上最严”的租赁法规，在出租人权益、承租人保障及行业监管等方面划定清晰红线。实施一个多月来，记者经过多方走访发现，新规不仅延续了地方实践经验，更以系统性升级推动租赁市场向专业化、透明化迈进，为租客、房东及从业者构建权责对等的新生态。
租客权益升级——
从“有房住”到“住得安”的法治保障
“隐私权入法后，终于不用看房东脸色了。”在南京租住3年的白领王女士向记者展示她的租赁合同：“2022年备案后，再也没扯皮过。”她的感受折射出南京租赁市场的悄然变化——自2022年《南京市房屋租赁管理办法》实施以来，合同备案率已从35%提升至82%，但租客权益保障仍有提升空间。
此次国家颁布的新规首次将“隐私权与安宁权”写入行政法规。将“房东不得擅自进入”刚性约束，让女性租客群体尤为振奋。“大多数女生都不愿和房东私下见面，现在法律明确保护我们的私人空间。”王女士说。南京一中介机构负责人印证了这一变化：“过去每月能接到租客房东强行入室的投诉，最近三个月降到了零。”
更让租客受益的是押金管理的精细化。新规在南京既有条款基础上，明确“无正当理由不得扣减押金”，并列举房屋损坏赔偿等合理扣减情形。“以前退租时，房东总能找出地板刮花、墙纸翘角之类的理由扣钱。”刚换房的程序员小李告诉记者，现在中介会提前拍照存档，双方争议少了很多。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华指出，在出租人权益维护上，新规最大的亮点在于“租购同权”的破冰。国家条例明确规定，凭备案的租赁合同可享受基本公共服务，这为在南京打拼的新市民、青年人等群体享受子女入学等权益提供了坚实的法律依据，租赁住房的附加值和社会认同感获得很大提升。
房东经营松绑——
责权明晰，助推租赁市场稳定
“现在敢把房子租给小年轻了。”房东史女士的两居室曾遭遇“噩梦”：租客偷偷带老乡来住，私拉电线导致短路，墙面也被钉子挂钩搞得面目全非。“以前只能自认倒霉，现在条例规定租客必须安全使用房屋，维修责任也分得清清楚楚。”史女士展示的新合同里，特别增加了“禁止使用大功率电器”“配合入户检查”等条款。
“监管严了，反而让我们‘正规军’更有优势了！”对于拥有千余套房源的长租公寓运营商来说，新规既是约束更是机遇。记者注意到，新规对住房租赁企业的监管覆盖全流程：从开业前的资质审核，到房源发布的真实性要求，再到禁止非法收集租客信息。这些变化对于租房者来说，意味着未来租房会更透明、更安心。对于住房租赁企业而言，则意味着更高的合规要求和更强的社会责任。这将有力地推动住房租赁行业走向专业化、规范化的高质量发展道路。
中介行业洗牌——
全流程监管，重塑居间服务生态
“现在带看房要拍20多张照片存档。”在南京链家工作的经纪人张永康，向记者展示了他的工作流程变化：“新规要求必须实地勘验房源，连沙发是否完好都要记录。”他所在的门店，上月因房源描述不符被投诉的数量为零。“以前中介只管撮合交易，现在要当‘房屋医生’，从源头杜绝虚假信息。”
资金安全监管更是带来“行业地震”。“条例中明确禁止代收代付租金押金，这等于切断了‘高收低租’的资金池套路。”贝壳研究院负责人告诉记者。《住房租赁条例》的实施旨在规范住房租赁活动，不仅促使中介机构要严守安全与合规底线，切实保障租赁双方权益，也对中介机构提出更高要求——通过提升自身专业化、标准化和数字化水准，推动整个住房租赁市场向更规范化、专业化、品质化的方向发展。
记者在采访中发现《住房租赁条例》的诸多条款，都能在南京2022年颁布的《南京市房屋租赁管理办法》中找到“原型”。随着这部“加强版”条例全面施行，租客住得安心，房东管得省心，中介服务走心的幸福南京新图景正在照进现实，更将迎来南京租赁市场高质量发展新阶段。
